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河南中建1号融资计划

信托 2021年04月08日 13:22 11 信托头条
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稀缺一年期地级市政信(省重点)项目(xxx市自然资源和规划局官网可查)+最强风控 +中建集团子公司直融+当地最大城投担保+XX国土担保(市场绝无仅有)+ZF文件支持+财政补贴
【河南中建1号融资计划】
本期规模:10000万
期限:12个月
收益:10万 -50万 -100万-300万     7.5% -7.8% -8.1% -8.5%
付息方式:半年付息
【增信措施】
【超额应收账款质押】融资方以其持有驻马店xx开发有限公司(中国保利40%,河南国土30%,驻马店国土30%)2.2亿元应收账款确权,完全覆盖本项目
 【ZF财政补贴】ZF专项财政补贴1.35亿元
【融资方】融资主体由中国建筑xx限公司信用评级AAA(国务院)100%出资设立,偿债能力极强,信用背书高!
【担保方】
1:xx投资管理中心,是经中共XX省委、省人民政府批准设立的投融资机构,于2010年4月23日正式挂牌,副厅级规格,注册资本金100亿元人民币!!!
2:   驻马店市xx资集团有限公司,由驻马店市财政局和河南省财政厅共同出资设立,当地最大城投平台,2020年最新主体信用评级AA+,总资产474亿,担保能力极强!!
【驻马店市】河南省下辖地级市,是华夏文明的重要发祥地之一,是中华民族的人文始祖盘古创世纪活动的核心区域,是轩辕黄帝夫人嫘祖的故乡。2020年6月,经中央依法治国委入选为第一批全国法治政府建设示范地区和项目名单   ;10月20日,入选全国双拥模范城(县)名单。2020年全市GDP2859.27亿元,全省增速排名第一。



行业知识每日一学:投资者如何选择房地产信托

固定收益信托里面那种信托收益最高?成熟的信托投资者可能闭着眼睛就能想到:房地产信托!没错,与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比,一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右。如果要再深究一下,为什么房地产信托收益高?可能投资者就要想一想了。

房地产信托特点:高收益→高融资成本

关于房地产信托的定义、分类详见:什么是房地产信托?有哪些种类?

实际上,跟高收益对应的是高融资成本。那么,为什么房地产信托融资成本高呢?一方面,是房地产本身的行业属性使然,房地产行业天然属于对现金流要求极高的行业,无论是前期拿地、建设,还是后期营销、去化,少了钱一天都不行,而房企只有卖了房才能资金回笼,周期较长;另一方面,也跟现在的政策息息相关。目前处于加息周期,银根收紧,用通俗的话说就是钱变得“又少又贵”,房企现金流需求大,只好高息融资;最后一点,也是源于房地产行业的高利润率,换言之,除了房地产之外,其他行业的回报很难支撑这么高的融资成本。

那么,如何优选优质的房地产项目呢?这里为投资者介绍几个重要的方面。

1、四三二标准

之前曾为大家介绍了一个业内通行的“四三二标准”。

大体说来,就是:

a、房地产公司4证齐全

b、项目中房地产公司至少要有30%的自有资金

c、指融资方至少有二级或以上的资质

四三二标准是银行和其他大型金融机构衡量放款的重要标准之一,因此也一定程度上反映了房产商的再融资能力,是投资者优选房产项目的重要参考。

2、融资主体-大房企VS当地房企

融资项目融资主体的资质自然是我们应当考察的第一要素。房地产信托背景大致可分为央企、国企、上市公司背景、地产百强和当地中小型房地产开发商。显而易见,不同背景的房产商的管理能力、融资能力不可同日而语。例如中粮地产能拿到银行10年6%的贷款,但地产百强可能成本就要到2年10%以上。碧桂园债务违约和中弘地产违约,造成的影响也不尽相同。

那么,强背景的房产商一定比稍弱的房产商项目好吗?也不尽然,一个重要的指标就是负债率。房地产是公认的高负债率行业,一般房产商的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等。尤其要关注的是短期负债(一年内需偿还的债务)在房地产大周期下行的过程中,现金为王,负债越大、现金越少的房企,违约风险相对就会更高一些。

3、融资项目本身能否迅速回笼资金

在《信托的独立性》中,信托的各个项目之间是相互独立的。举个例子,恒大目前存续的信托项目大概有数十个,假设恒大盐城的项目出了问题,资金回笼不及预期,项目公司没钱还款;而恒大珠海的项目房子紧俏,那么珠海的融资项目兑付就不会受到盐城的项目影响。

这一点从同一个融资主体不同的融资成本上也能看出来。例如都是恒大担保,项目公司融资,恒大长三角的项目收益总是低于恒大其他地区的收益,原因也是市场认为长三角地区房子不愁卖,风险低,自然收益也就低了。

反映到投资者这里,就要考虑到:我买的这个项目对应的是哪里的地产?这个地产位置怎么样,接下来具体要做什么建设?举个例子就很容易想到,在离城区80公里之外的地方建一座购物中心,和在城区地铁口建一个学区房,哪个项目更安全呢?

房产商拿来回购、偿还债务的款项通常都是项目的回笼资金,因此,房产项目本身资质如何,能不能快速流转去化,拿到钱还款就是投资者应当考虑的核心问题。大体上来说,一二线城市比三四线城市项目安全,学区房比购物中心安全,就是这个原因。

4、风控措施:纯信用VS实物抵押

风控措施往往是我们考虑项目的最后一步。假设房地产去化不计预期,融资方不能及时还款,这时项目的担保方、抵押物就要派上用场。

上面那个例子中,假设恒大盐城的房子钱不能到位,而恒大集团提供了担保,信托公司就会向恒大集团申请偿还。大型房产商出于品牌、再融资考虑,通常也会内部做好资金周转,需要格外重视的是中小型房地产商的担保方是否有偿还能力。

信托的风控中,往往还有其他抵押措施:例如土地抵押、住宅抵押、商住楼抵押等等,除了是否足值外,抵押物能否快速处理也是我们考虑的重点。例如一栋上海的居民楼抵押和一块三线城市的远郊地块抵押,显然流动性更好的居民楼抵押是更好的选择。

掌握了上述几个方面,大致上就可以判断出一个信托项目是否优质。但中间又涉及诸多细节,诸如房产商财务报表的分析、存货的水平估计,项目去化压力测算,风控措施有效性的计算等,还涉及专业的范畴。还将另文列出如何排查出违约风险较高的房地产项目。介绍这些标准,是提供投资者判断的角度,并不是倡导投资者认为读一篇文章,就能迅速看出一个项目安不安全。高净值投资始终具有较高的专业壁垒,建议投资者必要时仍要借助专业理财顾问的力量,帮助自己做出理性决策。

摘要:选择房地产信托从以下四方面选择:1、四三二标准;2、融资主体-大房企VS当地房企;3、融资项目本身能否迅速回笼资金;4、风控措施:纯信用VS实物抵押。

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